“这世界很好，可惜对我不好。“4月，韩国已经爆出17起全租房诈骗受害人自杀的惨剧。

(资料图片仅供参考)

还不起钱，大量房东紧急出逃

2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。韩国房价直接飞起。

不过，最近，韩国房价崩了。2022年3月起，美联储开启了数轮强势加息，严重依赖进出口贸易的韩国为了平抑汇率波动风险，紧随其后开展同步加息，基准利率暴力拉升至3.5%，房贷利率更是高达7%-8%。

2021年8月随着韩国央行开始加息，房价开启了崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最，成交量也暴跌超7成。

据《亚洲日报》报道，韩国今年公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%，降幅创下历史新高。

首尔房价暴跌30%，部分区域房价跌到40%，成交量更是暴跌70%，银行断供数百万人。大量的房东因还不起钱，紧急出逃。留下的房客走投无路。

韩国楼市曾是全球最热的地区之一

韩国楼市曾是全球最热的地区之一，此前房价连涨数年。过去5年，韩国房价整体涨了80%，2020~2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平方米15万人民币，仅次于中国香港。

为何暴跌？杠杆游戏

这狂热到狂跌的背后，是一个有韩国特色的老故事——杠杆游戏。

2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。韩国房价直接飞起。

韩国房价“越调越涨”背后不仅是炒房房东的贪婪、普通民众的焦虑、海外投资者的煽风点火，还有韩国的特色制度——传贳（shi，第四声）房，也叫全租房制度，它让无数人对加杠杆买房趋之若鹜，为房价助涨助跌。

全租房制度，就是房客按照房价的一定比例（一般在50%-80%左右），给了房东押金，就可以“免费”住，不用再交房租。一般是两年为期，房客退房，房东全数退还押金。

举例来说，在首尔，月租一套公寓怎么也得需要五六千元人民币。但是，如果去银行贷款付全租押金租房，每月所需要支付的利息，只有普通月租的1/4，甚至更低。

说它是租房模式，但本质上，这是一种贷款，那一大笔押金就是房东向房客借的钱，以房子做抵押，支付利息的方式就是给房客免租金。

看起来双方都受益的政策，其实隐藏巨大风险。房东拿到押金肯定是要去投资，而房地产仍是不二之选，也把房价炒了起来。租客靠着银行给的贷款可以“首付”押金“免费”住房，本以为可以攒点钱自己买房，但愈发高的房价总是可望不可及，只能继续“传贳”。

就在楼市参与者不停加杠杆的基础上，加息又下了一剂猛药。2021年8月至2022年7月，韩国六次加息。随之，贷款利率上升，买房的人还贷成本有所增加。而那些从银行贷款租房的人，负担也加重，转向普通的月租房。但当租客想退租，向房东要回全部押金时，很多房东因为都是“投机炒房”（拿着A租客的押金付B房的首付，B房的押金付C房的首付……），无法退回押金，只能选择卖房，卖房的越来越多，这样房价就会越来越低。大家都抢着卖，房地产泡沫便开始破裂。

之前曾有媒体曝出，有炒房客靠着传贳方式在首尔买了280套房子，最终由于杠杆加太多，资金链断裂，引爆了一颗巨雷，房东直接消失，导致数百名租客毕生的积蓄顷刻之间化为乌有。

但这都只是冰山一角。有专家预计，韩国今年还会发生更多、规模更大的传贳诈骗，预计会产生1兆八千亿元的损失。

不仅买房的普通人在杠杆中迷失，韩国房地产开发商的金融链条也面临着崩盘危险。

来源：羊城晚报·羊城派、中国基金报、格隆汇、泽平宏观

本期编辑：枫桥

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